Законодательные и нормативные барьеры в процессе инвестирования в недвижемость
- Рубрика: Презентации / Презентации по Обществознанию
- Просмотров: 252
Презентация "Законодательные и нормативные барьеры в процессе инвестирования в недвижемость" онлайн бесплатно на сайте электронных школьных учебников edulib.ru
Антикризисный инвестиционный бизнес-форум "Инвестиции в недвижимость и строительство" 02-03 июня 2009 г. г. Киев ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ В ПРОЦЕССЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ Доклад АЛЕКСАНДР БОРОДКИН Старший юрист
Содержание Основные проблемные моменты земельного законодательства. Законодательное регулирование строительства. Ограничения на инвестирование жилищного строительства. Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Развитие государственно-частного партнерства в Украине.
Противоречивость и неполнота регулирования Регулирование земельных вопросов на местах не достаточно полное, а иногда и вообще отсутствует. Проблемы унификации: разные подходы местных советов; несогласованность подзаконных актов с законами. Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.
Земельный кадастр Регистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и сделок с землей должна проходить в едином реестре. Автоматизация и объединение кадастрового учета позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п. Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.
Целевое назначение "Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" – проблемы правоприменения. Изменение целевого назначения в связи с вводом земельного участка в пределы населенного пункта. Особо ценные земли: необходимость специального учета.
Взаимосвязь земли и недвижимости Переход прав на землю в связи с отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда? Прекращение землепользования в связи с окончанием строительства и отчуждением помещений. Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.
Земельные права иностранцев Правильное определение статуса лица по ЗК может предотвратить риск обжалования прав на землю. Неоправданные ограничения на приобретения земли в собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом. Ограничения земельных прав совместных предприятий. В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.
Другие барьеры Момент приобретения права собственности на земельный участок. Земельные аукционы. Права на подземную часть земельного участка.
Разрешительные процедуры Сложность и запутанность согласовательных процедур делают практически невозможной девелоперскую деятельность иностранных инвесторов без местного партнера. Новый порядок предоставления исходных данных на проектирование. Порядок ввода в эксплуатацию.
Архитектурная деятельность иностранцев Доступ к строительным нормам и правилам в Украине является ограниченным. Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но требуют адаптации. Авторский надзор: можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору – фактическому автору проекта?
Другие барьеры Несогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную деятельность на основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального согласия собственника земельного участка. Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.
Nota Bene! "Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости". Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.
Фактически разрешенные инструменты Целевые облигации. ИСИ + целевые облигации. ФФС. ФОН. Система ФОН-ФФС.
Неоправданные ограничения Инвестирование юридических лиц. Заключение инвестиционных договоров на объект в целом. Создание ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем права заказчика в договорном порядке.
Особенности отдельных инструментов Не урегулирован порядок погашения целевых облигаций. Закон двузначно устанавливает обязательство погашать целевые облигации товаром. ИСИ не может иметь в структуре активов права участия в ФФС. Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик – вплоть до изъятия проекта. Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.
Единый реестр Права на недвижимость. Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и другие вещные права. Залоги, ипотеки и другие обременения. Права на земельные участки. Сделки с вышеуказанными правами.
Отдельные сложности оформления и регистрации прав Отсутствует единый порядок оформления прав на недвижимость. Не предусмотрен специальный порядок оформление права собственности на недвижимость, приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций. Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус. Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.
Содержание и управление объектами недвижимости Необходимо установить четкие критерии и определить порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками. Управление жилыми домами – сложности установления отношений. Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости. Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.
Основные вопросы Изъятие земельных участков для общественных нужд. Отсутствуют государственные гарантии и механизм их предоставления. Целесообразность отдельного закона о ГЧП.
Благодарим за внимание! Контактная информация: Бизнес-центр “Леонардо” ул. Богдана Хмельницкого, 17/52A г. Киев 01030 Украина Тел.: +380 44 581 7777 Факс: +380 44 581 7770 Электронная почта: [email protected] www.kisilandpartners.com